用未來租金收益激活“沉睡”資產

河北省首單城市更新CMBS項目落地

大樓產權不用賣、不用抵押，僅憑未來18年的租金收益，就能拿到6.09億元的低成本建設資金。近日，石家庄長安興安第一期資產支持專項計劃成功發行，標志著河北首單城市更新CMBS項目正式落地。

CMBS，全稱商業房地產抵押貸款支持証券，屬於資產証券化直接融資工具。簡而言之，就是企業將自持寫字樓、商業樓宇等物業未來十幾年的租金、物業費等穩定經營性現金流打包，轉化為標准化証券在資本市場發售，一次性獲取大額長期建設資金。整個過程中房產產權歸屬不變，僅以未來租金收益作為還本付息來源。

與普通經營性抵押貸款相比，CMBS具備融資額度高、綜合成本低、存續期限長的突出優勢。傳統經營性貸款期限大多為3—5年，到期還本壓力集中，而CMBS產品期限可達10至18年，還款安排更為平緩，精准匹配城市更新項目建設周期長、投資回報慢的特點。

本次CMBS項目發行總規模6.09億元，產品期限18年，票面利率2.19%，創下省內同類型擔保增信項目融資成本新低，市場認購倍數達2.60倍。華夏銀行石家庄分行作為承辦銀行，全程深度參與資產梳理、產品架構設計、市場路演推介、發行定價等全流程工作。依托底層寫字樓穩定現金流，疊加省級擔保增信加持，本次產品獲得資本市場超額認購，市場認可度較高。

據了解，該項目實施主體為石家庄市長安興安城市建設投資集團有限公司。公司負責人告訴記者：“本次項目底層資產為安興城市廣場、博勝廣場兩處自持寫字樓，原為爛尾樓整治項目，通過對項目盤活改造，既解決了歷史遺留問題，又賦能區域發展。這是長安區區屬國有企業首次登陸公開資本市場開展直接融資，項目募集資金將用於城市更新改造、基礎設施提質升級、片區產業培育，在撬動區域建設發展的同時，實現國有存量資產保值增值。”

業內人士分析，當前不少國有優質商用不動產長期面臨資產價值難以釋放、流動性不足的困境。傳統短期信貸模式，難以適配城市更新長周期資金需求，制約存量資產價值充分發揮。本次CMBS項目，通過寫字樓經營性現金流資產証券化，成功將固化的不動產資源，轉化為可投入城市建設的流動資金，打通了“存量不動產—資本市場—城市建設”的融資通道。本次項目落地實踐，為全省以金融創新賦能城市更新、盤活國有存量資產提供了可借鑒、可復制的實操樣本。（記者張輝）