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物權法司法解釋歷時七年出台 

房子該歸誰 法院這麼判

本報記者 徐 雋

2016年02月24日09:19    來源:人民網-人民日報    手機看新聞
原標題:房子該歸誰 法院這麼判

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“有恆產者有恆心”,物權法是規范民事財產關系的基本法律,在法律體系中起著基礎性作用,是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律。2月23日, 最高人民法院召開新聞發布會,通報歷時7年制定的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》的有關情況。

在2月23日最高人民法院召開的新聞發布會上,最高法民一庭庭長程新文介紹,《解釋》嚴循立法精神和目的,結合審判實踐中遇到的難點問題,對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出相應規定,將於2016年3月1日起施行。

不動產物權歸屬糾紛可打民事官司

《物權法》第十四條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。實踐中,有觀點認為,除非法律另有規定,未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權,不動產物權爭議涉及登記就應通過行政訴訟解決。

最高法民一庭法官姜強舉例說,張三、李四共同出資購買房屋並約定共有房屋,但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙,李四起訴至法院請求確認房屋共有權,不少法官和法院認為,李四應先提起行政訴訟撤銷該登記,才能確認其共有權。

程新文說,這種觀點受眾頗廣,在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象,這不僅徒增當事人訟累,也有損司法的權威和公信。針對這一情況,《解釋》從兩個方面作出規定:一是在案件的受理上,規定因不動產物權的歸屬,以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的,屬於人民法院民事訴訟受案范圍,人民法院應依法予以受理,民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿証明力的角度,規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷,應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查,故在當事人有証據証明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下,應當支持其訴訟請求。

未經預告登記權利人同意,轉移不動產所有權,不發生物權效力

姜強介紹,我國現行的房地產開發制度,使開發商能夠在房屋交付之前獲得融資並開發,這類制度,對於促進房地產開發市場的發展,不無裨益,但對購房人獲得房屋所有權,卻有現實威脅。實踐中,老百姓最為擔心的是,錢付了房卻拿不到。開發商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現象屢見不鮮。

解決此類問題,現行法上有其手段。物權法第二十條規定的預告登記制度,就是為保障買房人等債權人實現物權目的而規定的一項制度。物權法第二十條第一款規定,預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。

實踐中,對於現實登記權利人針對不動產的何種處分,會因違反法律規定而不發生物權效力,存在模糊認識,一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。基於預告登記制度的內涵,正確適用預告登記制度,必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則,為此,《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋,即未經預告登記的權利人同意,轉移不動產所有權,或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的,應當依照物權法第二十條第一款的規定,認定其不發生物權效力。

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(責編:王紅、孫逸樺)


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